美丽园业委会再胜诉鸿铭物业无利润准备撤离

     “美丽园小区业委会的胜利是众多小区业委会和业主的共同胜利。业主团结起来的力量是无穷的。”新天第家园的业委会主任张大宪在8月11日美丽园业委会再次胜诉物业公司后这样说道。

     “共同胜利”、“团结的力量无穷”正代表了京城众多小区业委会和业主对此次判决的心理感受。从2.72元/平方米/月直降到1.58元/平方米/月，尽管美丽园物业费一案尚未结束，物业公司还将申诉，但这并不妨碍它成为北京业主维权历史上的标志性案例———正如一位业委会主任所说，广大业主看到走法律途径理性维权的希望。

      多个小区业委会主任旁听庭审

    “我没想到胜利会来得这么快。”这是此次维权的坚定领导者美丽园小区业委会主任雷霞在得知胜诉后的第一反应。

     8月11日在北京市第一中级人民法院对此案的庭审现场，有多个小区的业委会主任，还有三十多位来自彩虹城、恋日家园、太平家园等小区的业主代表，甚至还有来自天津的业主代表。一个小区的物业费纠纷案吸引这么多其他小区的业主旁听，这样的情况很少见。

     8月11日下午1点20分，当一中院对美丽园物业费纠纷案当庭作出判决，宣布驳回诉讼，维持原判时，旁听席上身穿印有“美丽园”字样T恤的小区业主们兴奋得几乎难以自持。等候在庭外的雷霞和她的同伴立刻把这个消息通过电话和短信传给了众多支持和声援过美丽园业委会的人们。

       几十家业委会代表将出席庆祝大会

      “美丽园案业委会再次胜诉是一个标杆，其意义还值得进一步挖掘。”健翔园业委会主任任晨光颇为兴奋地说。光大花园业委会主任陈兵则直接表示，胜诉使广大业主看到走法律途径理性维权的希望；通过这一事件，物业管理行业应该有所触动，采取正确的态度，对不合理的收费进行自查。

       新天第家园的业委会主任张大宪则表示，他们正在筹备召开一个庆祝大会，时间定在下周，届时将会有几十家业委会的代表出席，会上大家会总结美丽园依法维权的经验，也会交流一些理性维权的看法。据了解，这几十家业委会正酝酿依法成立组织，以团结各个小区业主的力量，维护自己的权益。

      业主表示支持，物业准备撤出

     自8月11日以后，雷霞每天的时间都被媒体采访占得满满的，她再次成为媒体的焦点人物。而美丽园小区则似乎回归了平静。当8月14日下午记者来到美丽园小区时，这里秩序井然，除了在小区里休息嬉戏的业主，就是正在工作的保安和保洁人员。

     记者随机对小区里的多名业主进行了采访，多数业主对业委会的工作表示肯定。业主刘先生说，作为业主当然希望能少交物业费，一下子就少交这么一大笔物业费，这对业主来说是实实在在的实惠。但他也说，对物业公司多年来的服务相当满意，所以在今年年初就把2006年全年的物业费都按2.72元的标准交了。

     他还表示，小区希望能维持现有的服务水平，“按照媒体的一些报道来看，1.58元的标准应该也可以维持现有的服务”。

     然而，两天后，与美丽园业委会对簿公堂的鸿铭物业管理有限公司就传出准备撤出小区的消息。“我们肯定要撤离美丽园，这么低的价格没办法做，哪家物业公司觉得能做就过来做吧”，8月16日，鸿铭物业管理有限公司副总经理汪建春说。同时他表示就此案他们还将继续申诉。尚未接到判决书的雷霞又开始着手处理新的问题。

    ■最新动态★

   “价格太低，我们不想继续干”

    ●鸿铭物业管理有限公司副总经理汪建春：

    我们不服判决，要通过法律的手段再申诉，总有一个让我们讲道理的地方。我们即将按照相关部门规定的程序撤离美丽园，不是我们不想继续干下去，实在是价格太低没办法再做。业委会提倡的1.58元/月/平米物业费标准将会直接影响小区业主生活品质，如果真是这样的话，美丽园小区将会出现公共照明灯不亮，中央水系停止运行，二次供水水泵、小区周围监控系统、单元门禁及可视对讲、家庭安防系统、中控系统等因无人管理维护而停用，业主人身财产安全将得不到有效保障，保安、保洁、工程人员将会大量裁员。这些也是广大业主所不愿看到的。

    “鸿铭不太可能离开美丽园”

     ●美丽园小区业委会主任雷霞：

     我将马上召集业委会何秘书等人紧急碰头，商讨此事。我认为鸿铭物业并不太可能会离开美丽园，就算按1.58元来收也还是有利润的，何况还有其他收入，比如光停车费物业1年就能收好几百万元。如果鸿铭物业按正常合理程序撤离小区，那么业委会也会与其正常交接，如果物业公司突然撤离小区，那么业委会将会按照第二届业主大会决议，启动紧急程序。

    ■律师说法★

    美丽园案件不具备普遍效力

    ●仁和律师事务所律师孟宪生：

     美丽园案件体现了法院的公正性，使信息还原于真实。对于变频水泵和高压水泵等技术问题，或者是物业公司能不能有钱赚等问题，都不是法庭研究的范畴，法庭只是按照合同法来进行审判。但是我国法律不是判例法，美丽园案件只是一个个案，不具备普遍效力。

    ■协会态度★

     我们仍密切关注事态发展

     ●北京物业行业协会秘书长张莲惠：

     我们协会还是站在原来的角度。当初我们以行业的名义向法院出具法律意见书时，主要是以专业的角度来出具一些意见，希望对案子的审理有所帮助。比如法庭上所争论的30：1，实际上不是一个数目问题，而是一个标准问题，1组变频水泵能带动相当于30组普通水泵的供水量，它的价值当然就不能用1组普通水泵去等同。这个判例对物业行业的影响是毋庸置疑的，作为行业协会，我们仍将密切关注事态的发展，目前不好说会不会采取何种行动。

     ■案件回放

     一波三折的3年半维权路

     2002年底，美丽园小区第一届业主委员会经过核查，对小区鸿铭物业管理有限公司（以下简称鸿铭物业）每平方米2.72元的物业费测算产生了疑问，他们发现物业费中的水泵费并非按照实际使用的1组变频水泵收费，而是按照原规划中30组高压水泵来收费；电梯的维护与运行费，也是按照规划中的118部来收费，而实际运行的电梯仅有111部。

     此外，有关文件规定按户收费的保安费、保洁费、垃圾清运费等均按平方米收费；室内中小维修费，不论是否委托给物业公司，也一律照收。对此，美丽园业委会决定通过法律拧干其中的“水分”。

    一审败诉，二审胜诉

     2005年3月，美丽园业主委员会以“物业收费不实”为由将鸿铭物业告上了法庭，提出13项诉讼请求，结果海淀区法院判决业委会一审败诉，之后业委会上诉；同年12月15日，北京市第一中级人民法院二审判决业委会胜诉。根据该判决，美丽园小区的物业费单价由2.72元/月/平方米降为1.58元，法院还判令鸿铭物业向业主归还3年的电梯广告费收益18万元。

     物管协会提交行业专家意见

     不过，鸿铭物业拒绝执行二审判决，于今年1月24日向法院提出再审，并向法院提交了北京市价格认证中心做出的《关于美丽园小区物业收费项目价格咨询报告》。

    4月13日，北京物业管理协会出面组织业内相关人士和物业管理行业部分专家对该案进行了专题讨论，并向北京市一中院提交了一份名为《行业专家对北京市海淀区美丽园物业纠纷案给物业管理行业造成严重影响的意见及情况反映》的法律意见书，提出“该判决在物业管理行业中可能造成严重的影响和后果”，“美丽园的物业费由2.72元/月/平方米降到1.58元，会造成甲级住宅带电梯一梯两户的商品房物业费价格比实行政府指导价的同类普通经济适用房物业费价格还低的结果，违反了物业管理行业的市场价值规律。”

     案件重审 一中院维持原判

       5月30日，美丽园业委会接到了北京市一中院下达的民事裁定书，称鸿铭物业公司提请再审符合法律规定条件，裁定该案另行组成合议庭进行再审。随后，一场业委会联合造势活动也在悄然兴起。7月5日下午，一份《美丽园物业重审案件声援联署书》发在了美丽园社区网业主论坛上，京城33个小区的业委会主任在联署书中签名，对美丽园业委会表示声援。

      8月11日，北京市第一中级人民法院对美丽园物业费纠纷案当庭作出判决，宣布驳回诉讼，维持原判。    （完）