物业管理纠纷，如何从源头阻截

      中标接管东方明珠花园前期物业的裕隆物业管理有限公司总经理王美琴特别开心。因为她可以按照新出台的《关于完善前期物业管理项目招投标文件和监管措施等具体事项的意见》，与开发商签订《前期物业服务委托合同》，权利和义务将更清晰。这件令王美琴高兴的事，也将加固前期物管招标为业主撑起的“保护伞”。 
      纠纷集纳    
      虽然物业管理作为“朝阳行业”，正朝市场化、规范化方向发展，但是发展中暴露的问题和纠纷也不少。以前最普遍的是开发商成立物管公司，自建自管物业，把很多开发上的问题转嫁给了物管公司。即使非“父子关系”，处于强势地位的开发商有时也对新建物管项目“强行交接”，为日后的物管埋下“定时炸弹”。由于业主不了解公建配套设施的规划设计方案，开发商往往擅自挪用、占用本该属于业主的配套设施等等。 
      矛盾根源    
      2005年开展前期物业管理招投标后，开发商自建自管的局面虽然得到了改变，但随着前期招投标的全面推广，物业公司受制于开发商、物业公司为中标互相压价的问题逐渐显现。有些开发商占据强势地位，以物业公司听话不听话为选择标准；建设中开发商改变招标文件的方案、指标，物业公司往往毫不知情。以往招标书以及合同的模糊规定，使许多物业公司有苦说不出。针对这些新问题，市物业管理中心日前推出了这一《意见》。 
      职责界定    
      《意见》提出，开发商除应提供一系列证书、图纸以及建设项目规划指标外，在前期物管招标文件中还需要明确很多细节内容，包括分期建设项目在后期开发中的规划方案或指标如有变更时书面告知前期物业管理单位；承诺对物业管理中所需的垃圾房（箱、桶）以及宣传栏、标志、标识等在项目竣工验收合格后一并交付至前期物业管理单位使用；承诺未出售空置房缴纳物业管理费的具体时间为项目交付使用的同一时间等。而且有些内容不仅要对物业公司承诺，还要直接告知购房者。如规定在售楼现场的显著位置，对《前期物业服务委托合同》、《前期物业管理服务协议》、《业主临时公约》、前期物业管理服务收费标准、电梯运行费收费标准等资料进行公示等。 
      《意见》对投标物管企业也作了进一步规范，要求物管企业配合开发单位，对《前期物业服务委托合同》等资料在售楼现场公示；明确前期物业管理形式是酬金制或包干制；在业主陆续入住的过程中，对相关设施设备的监管责任向开发建设单位作出书面承诺和备案等。这些物业公司对开发商的承诺，实际也是对购房者的承诺。 
      一票否决    
      《意见》指出的细节不仅要写入招标书和投标书，还将全部写入《前期物业服务委托合同》。市物管中心主任黄文良表示，这些实实在在的内容如果不写进合同，该中心将不发放《招投标通知书》。物业管理中心会对整个前期物业管理实施情况进行监管，一旦有开发商或者物业企业不按照《意见》操作，这个楼盘将拿不到《商品房预售许可证》。此外，对由于玩忽职守、管理不善等原因造成重大损失和恶劣影响的前期物业管理单位，市物管中心会将有关情况记入诚信档案，并进行处理。 
      各方声音    
      物管中心——《意见》在招标文件和投标文件中分别完善两个“八条”，将使前期物业管理招投标机制更加健全，使物业管理真正“质价相符”，从而最终让广大业主享受到明明白白的服务和消费。 
      开发商——《意见》“对症下药”，是我们今后做好工作的指南。 
      物业公司——《意见》进一步规范我们的行为，更好地维护我们的合法权益，最终加固了业主的“保护伞”。    （完）