未计入公摊的房屋，是否归全体业主所有
碧湖花园小区由金特公司开发建设，2002年取得建设工程规划许可证，2005年通过工程竣工验收备案。建设工程规划许可证载明该项目中3#楼一层HS2及二层HS1、HS2单元建筑功能划分为“小区配套会所（活动室）、物业管理”，建成后在构造上具有独立性，尚未进行权属登记。在产权面积测算时，上述面积并未计入3#楼的公摊面积中，并分摊了该幢楼的楼梯、过道面积。金特公司于2008年清算注销后，将上述房屋相关权益转归海晟公司享有，现由海晟公司实际控制。
2016年10月，碧湖花园业委会起诉要求确认上述房屋归属于小区全体业主所有，海晟公司将讼争房屋交付给小区全体业主。厦门中院二审审理后判决，海晟公司将讼争房屋交付给碧湖花园小区全体业主。
胡林蓉分析，此案的焦点问题在于物权法施行前小区物业管理用房的权利归属。
2007年10月1日起施行的物权法第七十三条规定：“建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。”此案的特殊性在于，碧湖花园的规划、兴建、竣工均发生在物权法施行之前。开发商认为，当时的购房合同并未约定物业管理用房的权属，业主也未向开发商付款。因物业管理用房的建设费用由开发商支付，所占面积未纳入公摊面积，根据谁投资谁受益的原则，物业管理用房应归开发商所有，属开发商的“专有部分”。
法官指出，首先，从规划设计上看，讼争房屋的建筑功能为“小区配套会所（活动室）、物业管理”。未经规划变更，开发商不得擅自变更用途。其次，从法律规定上看，2003年国务院《物业管理条例》规定，建设单位应当按照规定在物业管理区域内配置必要的物业管理用房，其所有权属于业主。讼争房屋的规划设计中包含“物业管理”功能，属物业管理用房。参照《物业管理条例》及物权法的相关规定，所有权应属于全体业主。再次，从业主购房款的价格构成上看，根据1999年《福建省商品房交易价格行为规则（试行）》的规定，商品房销售价格已包含按国家有关规定应承担的开发小区内基础设施建设费和公共设施配套建设费，并不得在公开标明的商品房价格外加收任何费用。故开发商以建造费用由其所出、所占面积未计入公摊面积为由主张讼争房屋归其所有，理据不足。因此，碧湖花园业委会要求海晟公司将讼争房屋交付小区业主使用的请求，应予支持。
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