购房流程：物业管理 

房秀网  2004-12-1 16:47:00   房秀网

物业管理有哪些项目和费用? 公共性服务项目8项

物业管理公共性服务项目有8个方面：

　　(1)清洁卫生：楼宇内公共楼道的公共地方的卫生清洁，垃圾清运以及经常性的保洁；

　　(2)绿化物日常维护：对绿化物进行定期修剪、施肥、更新；

　　(3)治安管理：设专职保安人员每天24小时的巡逻值班；

　　(4)公共蓄水池维护：楼内公共蓄水池应定期清洗消毒；

　　(5)水电管理：对配电设备、水泵房及公共水电设施进行日常管理维修；

　　(6)排污设备管理：清疏和维修排水、排污下水管道、化粪池；

　　(7)高层楼宇增设的服务项目：配备专职电梯管理人员，搞好电梯维护、保养；

　　(8)根据需要增设的其他服务项目。

　　上述八项公共性服务项目的费用构成如下：管理、服务人员的工资和按规定提取的福利费，服务项目的物资损耗补偿费(含公用设施、设备的维护保养费)，直接用于住宅小区物业管理的固定资产折旧费，法定税费；合理利润。

　　根据文件精神，物业管理费的收取和支出，是按照以上服务项目和费用构成并制定收费标准的。至于收费标准的核定和审批，按省物价局文件中所述的条款规定执行。

       如何办理物业管理手续？

必须输的物业管理手续有以下几项：

　　(1)签署《管理公约》。管理公约的内容由开发商依据国家的法律、法规与政策要求而制定，并经市房屋土地管理部门批准。业主(购房者)对于管理公约的内容一般应接受，如果认为有的打款严重不公，可以保留意见。因为，该公约属临时性质，在以后的业主大会可以进行修改。

　　(2)交付物业管理费用等。

　　(3)签署各项管理守则，如装修管理、卫生管理、停车管理、治安管理等

       物业管理合同应具备的主要条款

1．双方当事人的姓名或名称、住所。合同的甲方(委托人)为某物业的业主或使用人选举产生的物业管理委员会，乙方(受委托人)为物业管理公司；

　　2．管理项目。即接受管理的房地产名称、坐落位置、面积、四至界限；

　　3．管理内容。即具体管理事项，包括房屋的使用、维修、养护；消防、电梯、机电设备、路灯、连廊、自行车房(棚)、园林绿化地、沟、渠、池、井、道路、停车场等公用设施的使用、维修、养护和管理；清洁卫生；车辆行驶及停泊；公共秩序；房地产主管部门规定或委托管理合同规定的其他物业管理事项；

　　4．管理费用。即物业管理公司向业主或使用人收取的管理费。物业管理的收费情况比较复杂，不同的管理事项，收费标准也不同。有的收费项目是规章明确规定的，如季节性的供暖收费；有的收费项目是同物业管理委员会洽商决定的，如停车场的停车费。这些收费都应当在合同中明确规定。

　　5．双方的权利和义务。根据《城市新建住宅小区管理办法》的规定，物业管理公司的权利主要有：

　　(1)有权根据有关法律、法规，结合实际情况，制订小区物业管理办法。物业管理公司制订的小区管理办法可以是综合性的管理规章，也可以针对不同方面制订专项规章，例如卫生公约、保安公约等等。物业管理公司制订规章属于对小区管理服务的重大措施，必须经小区业主大会或物业管理委员会认可后，管理规章才能生效。这些管理规章不属于政府行为，没有普遍的效力，只在小区居民范围内具有约束力，其性质属于团体自律性规章，

　　(2)依照物业管理合同和管理办法对住宅小区实施管理，这既是行使权利也是履行义务；

　　(3)依照物业管理合同和有关规定收取费用；

　　(4)有权制止违反规章制度的行为；

　　(5)有权要求管理委员会协助，管理委员会作为房屋所有人和使用人的代表，有责任协助物业管理公司做好工作，对于小区管理中出现的重大事件，或者个别难以解决的问题，物业管理公司可以将情况向管理委员会通报，有权要求管理委员会按照管理规章出面协调和解决，管理委员会应当予以支持和协助；

　　(6)有权选聘专营公司承担专项管理业务。物业管理是多方面的管理与服务，物业管理公司本身不可能具备各方面的管理条件，因此，根据管理项目的需要，一部分专项业务必须委托其他专营公司完成；

　　(7)可以实行多种经营，以其收益补充小区管理经费。我国的物业管理开展不久，群众生活水平也还不高，不能像国外那样实行物业管理的高收费(在国外物业管理也是微利行业)，但又不能沿用传统房产管理"以收定支"的做法，弥补经费不足的办法就是开展多种经营，以经营收益补充管理经费。

　　物业管理公司除享受上述权利外，也应承担下列义务：

　　(1)履行物业管理合同，依法经营；

　　(2)接受管理委员会和小区居民的监督；

　　(3)重大管理措施应当提交管理委员会审议，并经管理委员会认可；

　　(4)接受房地产行政主管部门、有关行政主管部门及住宅小区所在地人民政府的监督指导；

　　6．合同期限。即该合同的起止日期；

　　7．违约责任。双方约定不履行或不完全履行合同时各自所应承担的责任；

　　8．其他事项。双方可以在合同中约定其他未尽事宜，如风险责任、调整与仲裁、合同的更改、补充与停止等。