今年3月三名流窜犯罪嫌疑人在白天的光天化日之下，潜入南京某大厦11楼的一位陈先生的家中盗窃，窃走人民币4000元，并撬坏门锁两把，抽屉锁两把。陈先生认为自己已与负责管理大厦的物业管理公司签订了物业管理服务合约，现失窃了，就是物业管理公司失职，应该给自己赔偿损失。于是一纸诉状把物业管理公司送到了法院。
法院对此案进行了审判，法院认为根据《南京市物业管理暂行办法》，物业管理公司为物业使用人提供的保安、清扫保洁等服务应是公共服务，虽然物业管理公司未按双方约定的《住户手册》有关内容办理住户证，但是陈先生家中失窃期间物业管理公司并无义务检视出入人员的证件，也就是这种违约行为与陈先生家的失窃并无直接因果关系，因此，陈先生家中失窃与物业管理公司无关。
这件案子引起了众多关注，因为在南京像这样拿出确凿的失窃证据来告物业管理公司，陈先生还是第一个。而且，现在我国尚未有一部完整而权威的关于物业管理方面的法律，在案子的判法上法官有很大的自主创造性。再加上新建小区不断增多，物业管理方面的纠纷也越来越多，老百姓对此自然很关心。事实上，目前业主与物业管理公司之间关于“保安服务”这一块的认知矛相当普遍，尤其是发生失窃后，双方关于“什么是保安服务”、“保安应提供什么样服务”以及“发生事情后保安有没有责任”常常说不清楚。
陈先生认为“保安”就是“维护社会治安，如防火防盗等”（这一解释出自商务印书馆出版的《新华字典》），这种公共服务并不仅仅是物业管理公司给小区找个老头或老太来看看门，而应是承担起保护住户人身财产安全的责任。
从社会责任公平的角度看，陈先生的这种理解具有片面性，因为维护社会治安，打击犯罪首先是公安机关的职责，这样的失窃如果要赔偿首先应该是公安机关承担赔偿责任，因为作为纳税人的物业管理公司和陈先生都通过纳税承担了公安机关的各种费用，社会治安不好，公安机关有义不容辞的责任。其次，保持社会稳定，公安机关的社会治安综合治理的活动，没有理由让承担社会治安配合这种次要责任的物业管理公司来代替主要责任的公安机关承担赔偿责任。第三，在实际操作过程中，物业管理公司也很难达到陈先生的这些要求，物业管理中的保安服务只能起到群防群治了社会治安综合治理作用，是一种“治安防范服务”，而不是“治安保障服务”，只能降低物业管理范围内的犯罪率，不能也不可能完全杜绝物业管理范围内的犯罪现象。第四，从保安的权利义务上看，保安虽然着装统一制服，在管理上比一般行业更严格、更规范，但他们在法律上绝没有任何超越于普通公民的权利和义务，更没有任何意义上的“执法权”。公安部于2000年出台的《关于保安服务公司规范管理若干规定》中对保安的职权范围有着严格的限制；保安人员不得剥夺、限制公民人身自由；不得搜查他人身体或者扣押他人合法证件、合法财产；不得辱骂、殴打他人或者教唆殴打他人。保安人员在执勤巡逻中，遇到正在实施的不法行为时，应迅速罅，及时将不法行为人扭送公安机关；在门卫勤务中，当发生群体性事件，干扰破坏客户正常的生产、生活、工作秩序时，应将有关情况及时报告客户单位或当地公安机关。第五，目前物业管理的经费来源是向业主、住户收取物业管理服务费，考虑到业主、住户的承担能力，收取这些费用的原则是收支平衡，略有节余，这些费用只能够维持公共设施的运行和保养维修以及管理人员的薪酬等费用开支。在这种低收费的情况下，一旦要求失窃一户物业管理公司就如数赔偿一户，那么，物业管理公司就根据无法正常运行下去，整个物个管理行业无利可图，最后物业管理行业的出路只有夭折，而物业管理行业夭折后损失利益最大的当然首当其冲的是全体业主、住户。
《中华人民共和国民法通则》第一百零六条规定：“公民、法人违反合同或者不履行其他义务的，应当承担民事责任。”这个条款的实质就是违约行为要承担民事责任。物业管理公司是否违约就成为该案例业主与物业管理公司发生争议的焦点问题。因此，业主或业主委员会与物业管理公司签订的物业管理服务合同公约、住户手册等就成为关键。物业管理公司要想彻底避免这类因安全问题引起的诉讼纠纷，就必须从这些关键入手加以防范并明确义务和责任。通常物管理服务合同或业主公约、住户手册等上面会包含一些类似于“保安服务”的内容，甚至会出现“二十四小时全天候保安服务”等文字，但物业管理公司必须这些内容是指“治安、消防安全的防范服务”而不是指“安全保障服务”承诺。同时必须在物业管理服务合同以及业主公约、住户手册等文件上要求业主、住户明白和承诺业主及非业主使用人与物业管理公司在本物业管理区域内不存在人身、财产保管或保险关系。
那么，在该案例中物业管理公司是否责任？应当承担什么样的责任？笔者认为物业管理公司有责任，这个责任不是民事法律的赔偿责任，而是行政管理上安全防范的行政法律责任，应由物业管理行政主管部门按照有关的法律、法规的规定给予行政警告、通报、罚款、吊销有关物业管理经营许可证等行政处罚。
虽然业主、住户明白和承诺业主及非业主使用人与物业管理公司在本物业管理区域内不存在人身、财产保管或保险关系，但是，为了确保业主、住户的安全，防止突发事件给业主、住户造成的伤害，规避不可预测的风险，一方面物业管理公司应该增加保安人员以及保安巡逻次数，加强安全防范的力度和措施，有效的防止罪案的发生。另一方面，在此同样建议物业管理公司最好购买公众责任险，将所应承担的赔偿责任的风险转嫁给保险公司。万一发生因物业管理公司疏忽或过失行为而导致业主、住户等其他人员利益受到损害时，也可由保险公司承担相应的赔偿责任。 |
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