物业管理：和谐才能双赢
相互尊重、相互理解、相互支持，物业公司与业主之间才能双赢。近日，为进一步融洽物业公司与业主之间的关系，充分发挥业委会在物业管理活动中的作用，从而全面促进我市物业管理发展，舟山市房地产管理局组织了我市首次“物业小区业委会负责人交流座谈会”,形成了一些共识。记者摘录其中与会者的一些谈话。
程序决定业主委员会的命运
陈波：业主大会作为小区的最高权力机关，其能否成功召开并顺利运转是住宅小区物业能否得到有效管理的关键。这里要强调一个问题：业主大会的召开和程序是非常重要的。讲个简单的事例：一个住宅小区在选举业主委员会时，其选举办法未经公示通过，就选出了该小区的业主委员会。后来该业主委员会与一家物管企业签订了物管合同。该物管企业在实施物业管理过程中，将一物管经营用房出租给了某公司使用。其间，有业主对该业主委员会成立的合法性提出质疑，认为当初选举程序存在违法事实，将该业委会告上法庭。法院认为需要重新选举，于是导致系列不利后果，其中之一便是物管房租赁合同无效。
业主与物业不是冤家
宋世平：业主与物业公司不是“主仆”关系（是委托与被委托，无主次之分）；业主委员会与物业公司不是冤家（是平等互利）；物业管理是在合同约定范围内提供治安防范，不是保镖。
薛舟：物业公司是我们请来的小区管家，业委会是代表小区业主对物业公司的工作起到一个督促和指导的作用。对一家成熟的物业管理服务公司来说，它首先要有服务好小区业主的指导思想，要有以人为本的经营理念，它必须明白，只有当它把小区管理服务好了，它这家企业才会有生存和发展的空间。
宋世平：物业公司要认真对待业主反映的问题。要认为业主提出的问题是“咨询”，而不是投诉。业主反映问题时如果声音大，都有他背后的原因。物业在接待时要重视些。尽管物业认为业主提出的问题并非自己管辖的范围，也不可对业主态度冷漠。否则就会造成业主对物业的误会。长期下去，就会累积出很多问题。
陈波：一段时间来，我们有些小区在推崇一些能和开发商“吵架”的人。其实这种采用一些非常手段来对抗开发商以及物管公司的作法，看似为业主争取权利，其实质可能会伤害其他业主的合法利益。权益的保护必须合法而节制的。
薛舟：会吵架不代表好业委，如果你和你们家保姆天天吵架，不能和睦相处，那么你们家能安宁和谐吗？我们聘请了这家物业来服务，那么业委会的责任就是督促他们的工作，及时指出他们工作中的不足，让他们尽量改正而不是去吵架。
面临问题换位思考
薛舟：我们小区业委会正式成立并开始对小区管理后发现，小区在某些方面存在一些缺陷。这时我们业委会成员都行动起来，建筑方面的专家写了需要整改的一些相关报告，律师查阅了大量相关法律条款，并提出一些法律建议，在政法部门工作的业主委员则从治安角度提出一些建议。我们撰写了多份报告，并和开发商反复进行会谈与交涉，最终与他们达成了一致意见。开发商对存在问题进行了全面的整改，初步达到我们的预期要求。为此我们业委会代表业主，专门给开发商写了感谢信。因为我们觉得，在这个大家庭里需要相互尊重与关爱。你要别人尊重你，首先要学会尊重别人。
在小区工作中，用换位思考方式去看一些问题，很多事处理起来会好很多。如在小区划定户外停车位，确定停车收费标准的工作中，我们业委会要求物业公司先请公安交警部门来小区划车位，同时经业委会反复讨论后，出台小区户外停车收费标准，向小区全体业主公示，然后请来业主召开座谈会讨论表决。这时，有业主反对在小区划停车位。业委会召开座谈会进行了讨论，彼此换位思考，随后形成了共识：小区停车位不足是不可更改的事实。我们不可能把没有车库的业主的车辆赶到小区外面。我们划定车位是为了做到对业主车辆进行有序管理，实行停车收费就是有车业主对占用小区公共资源的一种补偿，这笔钱收来后也是用于小区公益事业。人心都是相通的，我们接着又开了一个座谈会，讨论收费问题，确定了收费标准，问题得到了较圆满的解决。
业委会需要扶一把
江上春：工作量与业主委员会性质矛盾太大；工作难度与权限差距太大。
我们新城物业小区有1000多户人家，按每户3口人计算，共有3000多人。这3000多人，经济水平、文化知识、思想评价标准……都不一样。我们自己戏称，业主委员会有“三无”：一无办公场所，二无专职工作人员，三无经费来源。如果要做好业委会工作，需要投入大量的时间、精力、还有经费。业主委员会绝大多数成员都是兼职，偶尔做一次工作可以，要经常工作、要做好工作、做细工作，实在吃不消。
我们这届业主委员会吸取了第一届业主委员会的经验教训（第一届集体辞职了），学习文件政策，熟悉情况，统一思想，定了四个工作原则：尽量做到民主化、人性化（以理服人、以情感人）、制度化、规范化。但有的业主根本不和侬讲道理。如收费问题，100多人不同意。要我们一个一个去做工作，难度相当大，根本办不到。去诉讼，一要时间，二要精力，三要投入。我们不像街道办，我们毫无权力，空口说白话。尽管成立只有三个月，但这些困难很难解决。
陈波：业主委员会是通过业主大会选举产生，实施物业管理的主体。现行法律缺乏对业主委员会主体身份的肯定，是该委员会举步维艰现状的原因。而肯定其法律地位是否会变成“第二社区、第二居委会”，这是行政管理所担忧的问题。而这一问题严重制约了业主委员会代表全体业主维权。
业委会资金来源也是业委会运作艰难的原因之一。国外的义工、志愿者，在提供服务的同时，有良好的社会福利保障为后盾，而我们却没有这样的基础。“燃烧的激情毕竟是有限的。”我们在对业主委员会无偿服务表示敬佩的同时，也对其以后的发展存在担忧。
物业收费，业主关注的焦点
陈波：物业费的标准要求有更多的透明度。物业费对小区业主的直观利益产生影响，大多数业主希望支付的物业费有个对等的物业受益，业委会需监督物业管理企业提供相应服务。按照《舟山市城区物业服务收费管理实施办法（试行）》第八条规定，业主委员会成立后，由业主委员会与物业管理企业参照所在地物业服务等级考评办法和收费参考标准，评定本住宅小区物业服务等级、具体收费标准，并在物业服务合同中明确。
宋世平：物业管理企业收费是按政府定价规定收取的。这个行业也是一个微利行业。一些业主希望物业费能打折，但物业费是与小区物业能提供的服务对等的，不同的物业管理费所能提供的物业管理服务内容是不同的。
另外有个问题：有业主提出，我在小区买了一套房子，我不来住，我要不要交物业费？答案是肯定的。因为物业公司的服务主要是公共性质的而非为个人室内空间单独提供。无论业主入住与否，物业公司都在提供公共部位，包括环境卫生保洁、环境设施维护等方面的服务。
江上春：物业公司提高收费标准，给业主委员会出了难题。新城第一期物业管理每平方米原来是0.4元，现在物业公司提出，要维持成本，升到0.7元。如果按原来标准收费，物业公司每年要亏损30多万元。原来这个亏本费是由开发商补偿，现在开发商不想再补偿一分钱，业主必须自己承担。
物业管理公司提出，如果不提价，他们就要撤出。如果撤出，绿化、卫生、治安……谁来管理？后果不堪设想。要接受提高物业费这一现实，需要业主大会讨论通过。1000多户住户，根本不可召集到一起开业主大会。另外，这么多业主聚集在一起，一旦吵起来不得了。所以我们最后通过书面征求意见的方式征得多数人同意，算是通过。
共筹物业维修资金
杨广世：很多小区交付后，面临一个共同问题——物业维修资金管理。我们小区在2003年8月交付后，经过验收合格，周边铁栅栏保修期一年。小区业主委员会2004年12月成立，周边铁栅栏已过了保修期，迫使小区物业维修资金的使用提上日程。我们小区共有维修本金97万元，维修约需10万元。当初买房时维修资金是强制交纳的，大家都无异议。但以后要续筹，就很困难。所以如何使用本金是一个很关键的问题。我们考虑了一个办法，虽然不成熟，但方案制定有四条原则：政策依据、使用范围、使用程度、使用额度。然后根据国务院物业管理条例和我省物业相关规定和小区业主公约，将这个办法向小区业主公示，由小区业主三分之二以上通过。
钟来琪：物业维修资金如何使用确实很难。但小区内公共设施老化严重，不修不仅会缩短其寿命，还影响安全，如围墙快倒了，公共游乐设施坏了，怎么办？我们借鉴金平颐景园的做法制定了一套方案，然后向业主征求意见，但没回音。后来我们提出，共征求两次，10天内，不发表意见，算是通过。
陈波：物业维修基金的使用和续筹将成为5年后，我国物管的大问题和瓶颈所在。当已收物管维修基金用毕，坐吃山空，续筹将成为难题。现行法律对一些小区公建设施的有偿性有质疑。因此，不妨建立一个完善物业维修基金使用、管理和补充体制。
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