我国物业管理可持续发展十大理念

文 / 周鸿德 吴昌宁

　　物业管理行业在我国实现可持续发展的基本条件就是要有一个正确的发展方向，在市场经济条件下要按市场经济规律办事，在新时期下要按新时期的发展战略来规划，科学的、清晰的发展理念必将为我国物业管理行业指明正确的发展方向。在此基础上，通过实践的不断探索和完善，物业管理行业必将对社会经济发展和城市建设与管理起到更大的促进作用，必将在我国贯彻科学发展观、构建社会主义和谐社会中发挥更为重要的产业力量

　　物业管理在现代社会中有着重要的社会地位与产业地位，实现物业管理的可持续发展对于实现整个社会的可持续发展有重要的意义。以下提出在我国实施构建和谐社会发展战略背景下，物业管理行业可持续发展的十大理念，供业界探讨。

　　一、和谐发展理念

　　党的十六届四中全会提出了“构建社会主义和谐社会”的目标，和谐发展理念也是党中央在新时期提出的科学发展观的核心。社会的和谐，即“全面、协调和可持续发展”的问题，要求实现社会机制的科学合理、社会政治经济的均衡发展以及人们生存环境的不断优化。全社会作为一个有机整体，不能只在哪个或哪些方面片面地发展，而应当是有机体的各个组成部分协调发展。

　　物业管理可持续发展是整个社会和谐发展的有力推动因素，物业管理的健康发展为社会与经济的协调发展提供了保障。物业管理作为承担住区环境优化的重要一环，在构建和谐社会中将发挥着重要的作用。因此，和谐发展理念是我国物业管理可持续发展必须坚持的重要理念。

　　二、以人为本理念

　　科学发展观的核心是以人为本。发展经济的目的就是为了不断满足人民物质、文化生活的需要。全面、协调、可持续发展围绕的中心就是要满足人的这些需要，包括生存的需要、发展的需要和享受的需要。以人为本，就是指以人为价值的核心和社会的本位，把人的生存和发展作为最高的价值目标。发展不只是经济的量的增长，还包括经济结构的优化、科技水平的提高，更包括人民生活的改善、社会的全面进步，归根到底 ,是为了社会与人的全面发展。

　　物业管理中人是最活跃的一种力量，业主是物业管理活动的主体，同时又是最终受益者。物业管理服务中，应坚持把以人为本的服务理念贯穿到物业服务的各项活动中。可以说，以人为本是物业管理服务的核心和灵魂 ,是提高物业管理的根本保证。

　　三、以“权”为核理念

　　这里强调的“权”主要是指人权和物权两方面。尊重人权是贯彻以人为本理念的基础，尊重物权是减少纠纷，两者分别从不同侧面反映出可持续发展的两个重要方面。

　　在物业管理中尊重人权主要表现在增强业主对物业管理的参与性，以充分尊重人的精神要求，充分尊重人在服务过程中的对应平等。

　　要实现物业管理和谐可持续发展，必须建立物权相关法律法规体系，在法律层面上界定业主“权”。目前我国物业方面的纠纷主要是在物业产权方面的纠纷，这是因为我国目前实行的相关法律法规对物业产权关系往往不明确。受产权人的委托实行管理服务，应以产权明晰为管理的基础。但是很多物业的共用部位、共用的设施设备及小区配套的房屋、设备设施、道路、场地等产权界定尚未明确，责、权、利难以界定，不仅给物业管理和收费带来困难，而且容易产生权利纠纷。

　　四、创新发展理念

　　人类的发展、人类社会的进步就是在不断创新中实现的。物业管理作为新兴的产业，应坚持创新发展观。物业管理在我国内地的发展历程较短，相关的制度、方式方法都需要在不断的实践中来完善，借鉴国外成熟经验是一方面，另一方面需要我们根据自己的特殊国情发展有中国特色的物业管理模式。

　　物业管理创新发展需要做到观念的创新、技术的创新、制度创新和管理创新等方面，其中重要的一方面就是要坚持用可持续发展基本理念来指导我国特殊国情下的物业管理体系建设。

　　目前，我国特殊的城乡二元化结构就为物业管理如何实现向城市郊区甚至是农村伸展提出了难题。以服务为宗旨的专业化物业管理如何向城市旧有居住区延展也是要解决的问题，这需要在实践中创造适合自己的新模式。

　　五、专业化、标准化、国际化理念物业管理的专业化

　　实施专业化管理是物业管理的必由之路。首先，物业管理的出现是随着社会分工发展而出现和不断发展起来的。其次，目前出现的物业管理分类管理是随着物业管理市场的发展和社会分工的细化发展而来的。其三，专业化是市场经济以及社会发展进步的各项要求所决定的，从经济学角度来讲，专业化分工有利于发挥社会各种资源的最佳效益。具体而言，物业管理专业化包含三层涵义组织机构专业化、管理队伍的专业化和管理工具和设备的专业化。

　　物业管理的标准化

　　中国加入世界贸易组织以后，各行各业都需按照国际上通行的标准来制订相应的行业的标准，以适应国际交流的方便，与国际接轨。物业管理行业标准化发展是一个行业是否成熟的重要标志。应加大物业管理协会等待业协会的行业标准的制定、企业资格认证、从业人员资格认证等方面行业标准化的建设，逐步形成具有区域特色的标准化认证与评估体系。

　　物业管理的国际化

　　在全球化趋势日益发展的今天，物业管理行业作为担负着维护社会发展的重要角色，应该顺应时代发展的要求，走向国际化。

　　物业管理国际化有三层涵义 :其一，借鉴国际通行的标准来建立我国物业管理行业的相关标准。比如在管理方面运用先进的管理体系，如IS09001质量管理体系、IS014001环境管理体系、OHSAS18001职业安全健康体系等。其二，直接利用国际通行的标准来服务于在我国境内工作的外国人。其三，根据我国实际情况实践并发展具有国际水准的管理标准，向国际推行。

　　专业化、标准化、国际化理念有利于提高我国物业管理的行业化进程，进一步提高物业管理在人们心目中的地位，体现其专业化服务的特点。

　　六、“道”、“法”相辅理念物业管理涉及房地产开发公司与业主、业主委员会、物业管理企业之间诸多利益主体的权利义务关系，这些关系的维持与发展需要法律的约束。但是，单纯的法制建设不能完全解决构建和谐物管，实现可持续发展的问题。因为道德与法制是相辅相成的，道德需要法制支持，法制需要道德融合，道德与法制从不同的方面共同规范社会与经济活动。在法制市场经济机制形成中 ,法制需要道德推动,“德治”有时甚至超越“法治”带来不可预测的经济后果。

　　在法制建设过程中，尽管这些年来国家和地方出台了一些规范物业管理的法规、政策，但由于体系尚不完善，物业管理中产生大量的矛盾得不到及时依法解决，司法机关也因缺乏法律依据难以及时处理。因此，加快物业管理的立法步伐，尽快建立符合我国国情的物业管理法律法规体系，已成为保障行业健康持续发展的当务之急。

　　道德约束对真正实现物业管理和谐发展起到至关重要的作用。物业管理活动需要业主与物业管理企业共同努力来进行，双方主体除了享受权利和履行义务之外，还必须将自身纳入整个社会的道德建设体系之中 ,主动、积极、相互配合完成居住环境的建设。只有这样的“道”、“法”相辅相成,物业管理的可持续发展才能成为可能。

　　七、合理价值理念

　　遵循合理价值理念是实现物业管理可持续发展的基本前提。物业管理是房地产开发过程的延续，是以实现物业拥有者的终极目标，使物业保持良好运行状态为目的的一种专业服务。物业管理的主要目标之一是实现物业的保值增值 (主要表现在居住物业方面)以及实现业主资本的投资受益(主要针对商业物业)。

　　合理价值理念包含两方面的内容：一方面是不断探索物业管理服务收费的合理标准，按照行业合理利润水平，以“物有所值”为准则，实现服务与收取费用的合理等价，规避物业管理企业与业主之间的矛盾 ;另一方面对物业所承担的保值增值性。对于居住类物业，业主希望通过高质量的管理使物业的经济寿命延长，对于收益性物业，业主希望物业管理企业帮助他们完成投资收益，这就要求物业管理企业拓展服务领域和服务模式，例如采用资产管理、设施管理等专业服务模式来完成业主的要求。

　　八、拓展市场理念

　　在市场经济条件下，物业管理的市场化发展是必然趋势。合理的物业管理应是由物业管理公司来完成的。物业管理公司必须依照物业管理市场的运行规则参与市场竞争，依靠自己的经营能力和优质服务在物业管理市场上争取生存空间，用经营业绩争取客户。

　　目前我国大量物业管理是计划经济管理模式下的自主式管理，管理主体包括政府、企事业单位等。在这种模式下，管理单位与物业是“管与被管”的关系，不符合社会发展的要求。

　　物业管理的市场拓展还包括物业管理内容的外延拓展。如物业管理的对象还应延伸到公共建筑、公共设施以及城市基础设施等。此外物业管理是一项具有系统工程性质的工作，还应对物业实行“全过程”管理，这就涉及到了物业管理在产业链中的延伸，包括向项目 (未来物业)的决策、建设阶段延伸等。

　　九、重理尚学理念

　　重理尚学理念就是要坚持对国内外的先进经验的总结学习、为我所用，重视对实践经验的理性总结，并形成指导新实践的理论体系。我国物业管理从一开始就是引进先进理念，并融入一些有社会主义市场经济特色的要素发展起来的。物业管理具有的系统工程性质决定了其应坚持学习国内外先进管理理念，并进而形成行业的理论体系。

　　十、长效监督理念

　　长效监督理念包含两个方面的内容，一方面是社会公众对物业管理行业的监督，另一方面是物业管理行业协会对本行业的监督机制。

　　监督机制可以让行业协会对物业管理行业的干预调控能力得以实现。物业管理要实现可持续发展，就要充分发挥行业协会的桥梁和纽带作用，加强行业自律。充分发挥行业协会的行业服务、行业自律、行业代表、行业协调职能，推动形成行为规范、运转协调、公正透明、廉洁高效的物管行政管理体制。

　　社会监督职能可以实现社会公众参与社会管理的目标。社会监督职能能够成为业主监督和社会监督物业管理乃至政府监察物业管理的执法依据，使物业管理的规范化、标准化以及物业管理的公开、透明成为可能，有利于物业管理持续健康发展。

文章来源：《住宅与房地产 .物业管理》