为什么物管纠纷那么多

        ——解读现行《物管条例》的弊端 
         captine 2005-10-14 15:25:11 发表于搜狐焦点重庆房地产网-谈房论市-重庆业内论坛

自2003年新的《物业管理条例》实施以来，围绕着物管而发生的纠纷时间越来越多，见诸媒体的也不少，象早期的“桃园小区”、前不久的“佳华世纪新城”、到最近的“兴地都市方舟”，这一方面反映了物管的重要性正逐渐被广大消费者所认同，另一方面也反映了消费者维权意识的强化，同时也反映了目前的物管法规制度还不健全，否则，消费者无须也没有必要非得通过极端的手段去解决问题。
为什么这样说呢？我们可以从对《物业管理条例》的分析中可以看到。
现行《物业管理条例》的制定有三大原则：
一是业主自治的原则、二是对物管公司实行市场选聘的原则、三是物管费政府指导定价的原则。
首先，《条例》通过对业主大会、业主代表大会和业委会的职责和权限进行了明确的规定来体现业主自治的原则，但实际上在法制体系上存在着缺陷。从法律的角度来讲，作为一级诉讼主体要么是自然人、要么是法人，业委会只是小区业主的自治机构，不能注册成为法人，所以，不能以业委会的名义解决司法问题，正因为如此，现在的业委会或者被物管公司或者被个别业主操纵，因为没有哪一个个人需要为业委会的行为承担后果。从法律结构上来说，内地的业主自治机构中还缺乏一个具有法人地位的组织，比如在香港，其他都和我们的一样，也有业委会，因为我们这一套就是从香港抄过来的，但它还有一个很重要的机构，叫着“业主立案法团”，它是通过工商注册的法人。它可以代表业主进行诉讼，但它也必须承担一切责任，如果处理不当，“业主立案法团”成员有可能去赔钱或坐牢的。这样，责任和义务就对等了。
其次，虽对对物管公司进行市场选聘，但没有具体的选聘细则规定，更没有强制性的法律法规。所以，当一个小区在选择什么样的物管公司的时候，难于真正通过公平的市场竞聘方式去实现，往往实际上还是开发单位直接或间接制定的方式。由于现在国家对房地产开发相关的法规制度也不健全，同时出于追逐商业利润最大化的目的，应该说相当部分开发企业开发过程中存在着诸如规划、施工质量等问题，为了避免这些问题尖锐化，往往把物管公司作为开发商与业主之间的“缓冲器”，也就是一一个自己信得过的物管公司去处理业主的问题，物管公司的立场当然主要是维护开发商利益了。当业主发现这种情况后，自然就要求更换物管公司，但由于没有强制性的规定，这个目标实行起来既困难又容易激化矛盾。
最后，物业管理费是物管公司和业主之间通过对小区服务标准的认定而确定的价格，它应该完全是供需双方的自由选择，它定多少要看小区业主需要什么样的服务以及物管公司是否愿意提供这样的服务，这样，通过双方的协商达成收费标准公平、公正，皆大欢喜。而现在实行的政府指导价实际上还是计划经济的产物，非要通过政府主管部门去干预，难免对于结果无论是物管公司还是业主可能都不满意，因为它不是供需双方真是意愿的体现。比如，在香港，我们就看不到物管公司要由政府批准资质的情况，物管公司都没有资质，有的只是在消费者心中建立的品牌；也没有物管费政府定价的做法，物管应该多少由开发商、管理公司和业主在管理公契中自愿约定。
总之，现行《物管条例》本身存在不少弊端，影响着业主真正的维权效果，也影响管理公司真正提高服务水平，当然这只是阶段性问题，也是正常的，毕竟中国的物管只走了不过二十年的时间，重庆的物管不过十年的时间，随着市场的发展和消费者意识的提高，一定会不断完善的。