达州市规划和建设局文件
达市建房发[2007]25号
关于印发《达州市房地产市场不良行为记录管理实施细则》
（试行）的通知
各县（市）、区规划和建设局，市本级房地产开发企业、中介机构、物管企业：
为规范达州市房地产市场，引导房地产业健康有序发展，达州市规划和建设局依据国家相关法律法规规定，结合本市实际，制定了《达州市房地产市场不良行为记录管理实施细则》（试行），现印发你们，请认真遵照执行。
特此通知
二00七年九月六日
主题词：房地产市场 信用管理 细则 通知
抄送：省建设厅,市委办，市人大办，市政府办，市政协办， 市工商局，市房管局，市城建监察支队。
达州市房地产市场不良行为记录管理实施细则（试行）
第一章 总 则
第一条 为规范达州市房地产市场，完善房地产市场信用机制，引导房地产业健康、有序、稳步发展，依据有关法律法规规定，结合我市实际，制定本细则。
第二条 在本市行政区域内参与房地产市场活动的达州市内外各方责任主体和从业人员，适用本细则。
第三条 本细则所称房地产市场，是指房地产的开发、经营、中介、物业管理等活动的市场。
本细则所称房地产市场的各方责任主体包括开发建设单位、房地产中介服务机构、物业管理企业；房地产市场从业人员包括注册执业人员、项目负责人及其他相关从业人员。
第四条 本细则所称不良行为，是指参与房地产市场活动的各方责任主体和从业人员，违反有关法律法规和政策规定，干扰房地产市场正常秩序或造成社会不良影响的行为。
第五条 房地产市场不良行为的记录与管理，应坚持教育与监督相结合，保护正当合法竞争与查处违法违规违纪行为相结合，实行标本兼治，综合治理。
第六条 各县（市）、区建设(房产)行政主管部门要加快房地产市场信用体系建设，逐步建立房地产市场有关责任主体和从业人员信用档案制度；要与各级监察机关、检察机关密切配合，建立联席会议制度，互通信息、研究对策，加强对房地产市场的监督，严肃查处房地产市场的违法违规违纪行为。
第二章 不良行为主要内容及扣减分值标准
第七条 房地产市场不良行为主要包括城镇房屋拆迁、开发经营、中介服务、物业管理等方面及所属从业人员的不良行为，及其它经确认需作为不良行为记录的行为，凡发生一次（件）不良行为的，分别按标准扣减分值。
（一）城镇房屋拆迁方面的不良行为主要内容及扣分标准：（总分值250分）
1、未取得房屋拆迁许可证即实施拆迁。（25分）
2、以欺骗手段取得房屋拆迁许可证。（20分）
3、未按房屋拆迁许可证确定的范围和时间实施拆迁。（10分）
4、委托不具有拆迁资格的单位实施拆迁。（5分）
5、未经依法批准擅自转让拆迁项目；允许接受委托的单位转让拆迁业务。（5分）
6、未达成补偿安置协议，擅自组织拆迁房屋。（12分）
7、采取停水、停电、停气、阻断通行等行为迫使被拆迁人搬迁；采取威胁、恐吓等手段强迫被拆迁人搬迁。（11分）
8、未在拆迁现场将房屋拆迁许可证、建设用地规划许可证及附图、建设用地批准书、房屋拆迁补偿安置方案、拆迁企业资质证书、安置房平面图、房地产分类评估报告、拆迁工作人员等事项进行公示。（5分）
9、擅自将拆迁补偿安置资金挪作他用。（8分）
10、未经房屋拆迁主管部门监督，不公开选择评估机构对被拆迁房屋进行价格评估；未按有关规定组织召开拆迁动员大会，未向被拆迁人发放《拆迁便民指南手册》。（5分）
11、拆迁任务尚未完成，即开工建设。（7分）
12、不履行安置义务、擅自违约，故意不交付安置房，造成群众上访。（40分）
13、故意降低补偿安置或补助费用标准。（7分）
14、未经被拆迁人同意、擅自增加（减少）安置房面积。（15分）
15、房屋竣工交付被拆迁人使用后三个月内，无故不给被拆迁人办理房屋所有权证和土地使用权证。（10分）
16、未经被拆迁人同意擅自延长过渡期限。（6分）
17、逾期安置未按规定向被拆迁人支付有关费用。（15分）
18、未使用《拆迁补偿安置协议》示范文本或合同条款明显与当前拆迁补偿安置政策法规抵触。（5分）
19、规划调整后，未书面通知被拆迁人并及时签订补充协议。（10分）
20、发生合同纠纷后，不积极配合有关部门协调解决，引发群体上访事件。（25分）
21、不按时报送有关拆迁资料、数据。（4分）
（二）房地产市场开发经营方面的不良行为主要内容及扣分标准：（总分值250分）
1、私下协议占用集体土地作为商品房开发。（15分）
2、未取得施工许可证擅自开工。（15分）
3、擅自变更规划内容。（10分）
4、抽逃注册资本（金）和项目资金。（15分）
5、不能提供房地产开发企业人员名单和劳动合同，挂靠开发企业从事房地产开发项目建设。（8分）
6、委托没有资格的机构代理销售商品房。（11分）
7、未取得商品房预售许可证即对外预售；或采取收取订金排号、内部认购、入会、借款转购房款等方式，变相预售商品房。（40分）
8、房屋销售中存在“缺斤短两”、一房多售、哄抬房价、故意隐瞒应当公示的规划内容，造成消费者损失。（30分）
9、商品房维修（大修）资金收缴及使用存在违规行为。（20分）
10、签订商品房买卖合同后，30日内未到房管部门登记备案。（8分）
11、商品房未竣工验收即交付使用。（15分）
12、交付商品房时未完善水、电、气等设施，仍使用生产用水、电、气等。（10分）
13、商品房交付后，未按规定给业主办理产权证。（10分）
14、维修资金不按文件规定标准进行归集。（9分）
15、聘请未取得物业管理企业资质证书的物管企业实施前期物业管理。（8分）
16、不按规定配置物业管理用房和业主委员会用房。（7分）
17、小区业主入住达到50％以上后，不会同前期物业管理企业组织召开业主大会,选举业主委员会且重新与业主签订物业管理合同。（6分）
18、擅自处分属于业主的物业共用部位、共用设施、设备的所有权或者使用权。（8分）
19、阻挠工作人员现场调查、了解。（5分）
（三）物业管理方面的不良行为主要内容及扣分标准：（总分值190分）
1、未取得物价部门核发的经营性收费许可证即向业主收取物管费，或超出规定的标准收取物管费。（5分）
2、聘用未取得物业管理执业资格证书的人员从事物业管理活动。（7分）
3、拒不移交代收的维修资金和相关资料。（10分）
4、非法挪用维修资金，谋取不当利益。（15分）
5、不全面履行物业管理委托合同。（4分）
6、不接受业主委员会的监督。（5分）
7、不定期向业主委员会报告工作。（5分）
8、没有建立维修费用收支记录，不定期向小区业主公布物管经费使用情况。（13分）
9、隐瞒、虚报代收的维修资金真实金额。（15分）
10、不按规定将公共设施、设备发生的经营收益纳入维修资金帐户管理。（8分）
11、阻挠工作人员现场了解、调查。（5分）
12、未按程序提交维修资金使用申请。（9分）
13、隐瞒、谎报维修项目真实情况。（5分）
14、伪造维修资金使用报批手续、资料等。（10分）
15、虚报维修项目实际使用金额。（10分）
16、未报维修资金监管审核、备案，擅自违规动用维修资金。（10分）
17、擅自搭建、占用绿地，改变共用设施、设备用途。（5分）
18、未按规定进行维修项目工程的招标、投标。（6分）
19、维修项目工程完工时,未取得相关业主验收审核。(5分)
20、维修项目工程决算报批时,存在虚报、谎报行为。(8分)
21、因己方原因导致发生物管纠纷时，不积极配合物业管理部门协调解决，引发群体性上访事件。（20分）
22、不积极配合维修资金管理部门工作，不按要求提供完整资料、信息等。（5分）
23、发生重大责任事故。（5分）
（四）房地产中介服务不良行为主要内容及扣分标准：（总分值130分）
本细则所称房地产中介服务，是指房地产价格评估、房地产咨询、房地产经纪等活动的总称。
1、涂改、倒卖、出租、出借或者以其他形式非法转让资质证书。（15分）
2、超越资质等级业务范围承接房地产业务。（12分）
3、违反房地产估价规范和标准，以迎合高估或者低估要求，给予回扣、恶意压低收费等方式进行不正当竞争。（10分）
4、出具有虚假记载、误导性陈述或者重大遗漏的估价报告。（10分）
5、擅自设立分支机构。（9分）
6、未经委托人书面同意，擅自转让受托的估价业务。（8分）
7、房地产咨询、经纪活动中，违反相关规定，提供虚假服务，给买卖双方造成损失。（20分）
8、法律法规禁止的其他行为。（2分）
9、执业（从业）人员有下列行为的：
（1）索取、收受委托合同以外酬金或其他财物，或者利用工作之便牟取其他不正当的利益。（12分）
（2）允许他人以自己的名义从事房地产中介业务。（10分）
（3）同时在两个或两个以上中介服务机构执业。（10分）
（4）与一方当事人串通损害另一方当事人的利益。（8分）
（5）法律法规禁止的其他行为。（4分）
（五）其它方面的不良行为及扣分标准：（总分值100分）
1、拒不参加当地政府组织的抢险救灾等应急工作和其它社会公益活动。（15分）
2、不服从行业管理部门的监督管理指导。（20分）
3、明示或暗示勘察、设计、施工、监理单位违反强制性标准，明示或暗示施工企业使用不合格的建筑材料、构配件、设备。（15分）
4、强令施工单位危险施工、降质施工，现场存在重大安全事故隐患。（8分）
5、未按规定办理用工手续，不签定劳动合同，未按规定参加劳动保障年检。（6分）
6、经认定违反合同约定拖欠勘察设计费、工程施工款和职工工资。（8分）
7、经税务部门认定有重大偷、逃、抗税行为。（8分）
8、经司法部门确认有重大违法活动和刑事经济犯罪活动。（10分）
9、不按时完成、完善、填报网上信息档案资料。（10分）
第三章 记录与公示管理
第八条 不良行为记录是建设(房产)行政主管部门及房地产行业相关职能部门对房地产市场各方责任主体或从业人员进行资质年检、资质升降、资信评估、资格审查、表彰奖励、从重处罚或向上级部门提出处理建议的重要依据。行业协会应当把不良行为记录作为各类考评的主要依据。
第九条 达州市规划和建设局负责全市房地产市场不良行为公示和市本级房地产市场不良行为的记录工作，各县（市）、区建设(房产)行政主管部门负责本行政区域内房地产市场不良行为的记录工作。
第十条 各县（市）、区建设(房产)行政主管部门应对本行政区域内房地产市场不良行为记录情况每月进行一次汇总，提出书面公示建议（附不良行为认定依据），于每月25日至30日期间上报市规划和建设局。
第十一条 各行业协会要加强行业自律和法制、诚信教育，约束、督促本行业协会会员单位和从业人员遵守法律法规和职业道德，及时通报房地产市场活动中的不良行为，对本行业协会会员单位和从业人员的不良行为提出处理建议。
第十二条 各县（市）、区建设(房产)行政主管部门、其它房地产行业相关职能部门对房地产市场不良行为进行记录前，应告知拟被记录的单位或个人。单位或个人应在5个工作日内向有关职能部门提出申诉，逾期视为自动放弃申诉权。职能部门受理申诉后，应及时对申诉情况进行调查，并在15个工作日内做出书面答复。
第十三条 房地产市场不良行为认定依据
(一) 已生效的行政处罚决定书或纪检、监察决定书。
(二) 已生效的司法文书或仲裁裁决书。
(三) 其他具有法律约束力的文书或经建设(房产)行政主管部门及相关职能部门查证属实的材料。
第十四条 对各县（市）、区建设(房产)行政主管部门、其它房地产行业相关职能部门提供的不良行为记录情况，由市规划和建设局进行认定。对认定的房地产市场不良行为，由市规划和建设局自不良行为认定文书送达之日起15个工作日内在达州市住宅与房地产信息网(www.dazfdc.com)上进行公示，同时可视情况通过新闻媒体进行公示。
第十五条 不良行为认定文书可采用下列方式之一送达当事人：
（一）直接送达。由当事人或其工作人员签收。个人不良行为认定文书可由其所在单位一并签收。
（二）邮寄送达。以邮寄回执注明日期为送达日期。
（四）留置送达。对拒不签收的，执法人员在文书上注明情况后将文书留置现场送达。如有见证人，可由见证人签字后留置送达。
第十六条 当事人对不良行为认定有异议的，可在收到不良行为认定文书之日起10日内向市建设行政主管部门提出书面申辩，市建设行政主管部门应当在收到当事人书面申辩之日起15个工作日内予以核实并答复当事人。不良行为认定或记录确有错误的，由市建设行政主管部门予以撤销或纠正。
申辩处理期间，不影响不良行为的记录公示与处理。
第四章 不良行为处理
第十七条 从事房地产开发、经营、中介、物业管理等活动的单位，其不良记录一经公布，按每发生一次（件）扣减相关条款分值，记入企业信用档案，同时分别按照对应的条款及扣分标准扣减相关从业人员分值，记入从业人员个人信用档案，当同一企业分别以多个责任主体从事房地产业活动时，其扣分分值累计。
第十八条 房地产市场各方责任主体、从业人员发生不良行为的，其扣减分值累计以两年为一周期，在新的周期内发生不良行为的，其处理从本细则第十七条、第十九条。
第十九条 开发企业扣减分值在39分以下的，由建设（房产）行政主管部门视情况予以警告。
开发企业扣减分值介于40分—59分之间的，由建设（房产）行政主管部门予以严重警告；
开发企业扣减分值介于60分—79分之间的，一年之内不允许该企业在本行政区内从事房地产开发活动，建设（房产）行政主管部门不予办理各类相关手续，同时该企业不得参与工程招投标；
开发企业扣减分值介于80分—99分之间的，两年之内不允许该企业在本行政区内从事房地产开发活动，建设（房产）行政主管部门不予办理各类相关手续，同时该企业不得参与工程招投标；
开发企业扣减分值介于100分—119分之间的，建议上级建设行政主管部门降低该企业资质等级，在重新恢复相应资质等级前，不得参与工程招投标，同时建设（房产）行政主管部门不予办理各类相关手续；
开发企业扣减分值达到120分（含120分）以上的，建议上级建设行政主管部门吊销该企业资质。
开发企业执业（从业）人员扣减分值在59分以下的，由建设（房产）行政主管部门予以警告；
开发企业执业（从业）人员扣减分值在60分（含60分）以上的，在达州市范围内两年不得组建房地产开发企业，不得从事开发建设活动。
物业管理企业扣减分值在19分以下的，由建设（房产）行政主管部门视情况予以警告。
物业管理企业扣减分值介于20分—29分之间的，由建设（房产）行政主管部门予以严重警告；
物业管理企业扣减分值介于30分—49分之间的，一年之内不允许该企业在本行政区内从事物业管理活动，建设（房产）行政主管部门不予办理各类相关手续；
物业管理企业扣减分值介于50分—69分之间的，两年之内不允许该企业在本行政区内从事物业管理活动，建设（房产）行政主管部门不予办理各类相关手续；
物业管理企业扣减分值介于70分—89分之间的，由建设行政主管部门依据审批权限降低或者建议上级建设行政主管部门降低该企业资质等级；
物业管理企业扣减分值达到90分（含90分）以上的，由建设行政主管部门依据审批权限吊销或者建议上级建设行政主管部门吊销该企业资质。
物业管理企业执业（从业）人员扣减分值在19分以下的，由建设行政主管部门予以警告；
物业管理企业执业（从业）人员扣减分值介于20分—59分的，由建设行政主管部门予以严重警告，并需经再教育培训，考核合格后方可恢复执业资格；
物业管理企业执业（从业）人员扣减分值在60分（含60分）以上的，由建设行政主管部门依据权限取消或者建议上级建设行政主管部门取消其执业资格。
中介机构扣减分值在9分以下的，由建设行政主管部门视情况予以警告。
中介机构扣减分值介于10分—19分之间的，由建设（房产）行政主管部门予以严重警告；
中介机构扣减分值介于20分—29分之间的，一年之内不允许该企业在本行政区内从事中介活动，建设（房产）行政主管部门不予办理各类相关手续；
中介机构扣减分值介于30分—49分之间的，两年之内不允许该企业在本行政区内从事中介活动，建设（房产）行政主管部门不予办理各类相关手续；
中介机构扣减分值介于50分—69分之间的，建议上级建设行政主管部门降低该企业资质等级；
中介机构扣减分值达到70分（含70分）以上的，建议上级建设行政主管部门吊销该企业资质。
中介机构执业（从业）人员扣减分值在9分以下的，由建设行政主管部门予以警告；
中介机构执业（从业）人员扣减分值介于10分—29分的，由建设行政主管部门予以严重警告，并需经再教育培训，考核合格后方可恢复执业资格；
中介机构执业（从业）人员扣减分值在30分（含30分）以上的，建议上级建设行政主管部门取消其执业资格。
第二十条 不良行为公示期间，委托人可以要求有不良行为的房地产经纪人、估价师等不得执行委托业务，业主单位可以根据合同约定，要求有不良行为的房地产中介机构停止从事本单位的相关业务。
第二十一条 招标单位可以在招标公告、资格预审文件、招标文件中，对投标单位或从业人员提出2年内不得有不良行为记录的条件；可以要求投标单位在投标文件中，提供2年内信用情况，包括注册地县级及以上建设(房产)行政主管部门出具的有(或无)不良行为记录和公示期限证明。在预审投标单位资格时，如发现有不良行为正在被公示的，应招标单位要求，可以取消其投标资格。
第二十二条 招标投标管理机构，应按有关规定加强对招标、投标活动的监督，如发现违反有关法律、法规和本细则的，应及时提出纠正意见，报同级建设(房产)行政主管部门处理。
第五章 附 则
第二十三条 各县(市)、区建设(房产)行政主管部门可根据本细则和当地实际，制定相应的实施细则，报市规划和建设局备案。同时，应当建立房地产市场不良行为记录与公示工作制度，严格按照本细则规定履行职责、公正执法。在不良行为的记录、公示与处理过程中，故意拖拉、推诿，不作为、乱作为，弄虚作假、徇私舞弊，影响本细则正常执行的，按照有关规定追究责任。
第二十四条 本细则由市规划和建设局负责解释、修订和完善。
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