《小区业主质疑业委会不作为》后续
             
　　                                              对业委会的监管亟待加强

　　市国土资源和房产管理局物业监管处副处长陈海铭就业委会相关问题答疑

　　本报近日来对业委会进行了连续报道，针对业委会在发展中存在诸多问题，4月13日，本报记者专访了市国土资源和房产管理局物业监管处陈海铭副处长。 
 
     他表示目前业委会还存在着一些问题：如成立率较低、部分业委会运作不规范等。同时他也指出，随着去年《深圳市业主大会和业委会指导规则》的实施，这种状况已经有了极大的改观，对业委会的监督和管理也在不断的完善中。

　　问答1

　　业委会目前存在的主要问题

　　晶报：陈副处长，您好！近日我们对业委会进行了深入调查，暴露了诸多问题。作为主管部门的负责人，您认为深圳业委会目前存在哪些问题？

　　陈海铭：目前全市大部分业委会均能规范运作，对深圳物业管理的发展起到了重要的作用。可以说，如果没有广大业委会、广大业主的积极配合和支持，深圳的物业管理达不到现在的水平。但由于业委会是新生事物，其成立、运作及对其监管仍存在一些问题。

　　1、成立率低。

　　业委会的成立率较低，市场主体的缺位使业主维护合法权益的活动无法正常进行，造成了大量的投诉、上访和纠纷的出现，影响了社区安宁。

　　这其中的原因很多，但业主们的积极参与是能否成立业委会的关键。有的业主认识不到自己的权利，认识不到自身参与物业管理的权利，不参加业主大会会议，对小区内的事情不闻不问，“只扫自家门前雪”。就如你们晶报记者调查中提到的国企大厦，小区里很多房子出租了，业主也没有时间和耐心去参与业委会的成立，后来便不了了之。这种由于业主没有时间和精力去参与选举的情况是非常普遍的，另外，也有一些开发商没有积极支持、配合或是有的小区不具备成立的法定条件。

　　2、不作为。

　　我觉得多数小区的业委会还是会履行法定职责的，只不过有时业主与业委会的沟通不够，业主不清楚他们做了什么。很多业主平时不关心自己小区的事务，只是当自己的利益受到损害时才会关心业委会是否履行其职责。

　　但也有一些小区的业主认为业委会并没有发挥其作用。按规定，业委会每年至少要召开一次业主大会会议，定期对物业管理服务费、本体维修基金等收取、使用进行审核然后公示，但一些小区业委会并没有这样做，并没有起到监督物业管理、维护业主利益的作用。

　　3、运作不规范。

　　部分业委会运作不规范，一些业委会不认真学习有关政策法规，片面地理解业委会的权利，将业主大会的权利视为业委会的权利，在运作中变相地操纵业主大会，或者只谈权利不谈职责，不谈义务，甚至极少数业委会成员以维权为借口，捞取个人私利为目的，以上种种，扰乱了物业管理市场的正常秩序。

　　2004年就有一个这样的案例，某花园业委会主任以发动业主维权为“武器”，敲诈开发商16万元，最后被福田区法院一审以敲诈勒索罪判处有期徒刑六年。这种利用权利来乱作为终将受到法律的制裁。

　　4、业委会与物管企业沟通不足够。

　　业委会与物业管理企业双方是平等的主体，双方应在平等协商下平衡两个主体的利益。但一些小区业委会与物业管理处企业均未摆正自己位置，沟通不足，没有形成良好的协商机制，导致双方工作难以开展。

　　问答2

　　导致业委会存在问题的原因

　　晶报：很多业主也都反映到自己小区有这些问题，那您认为出现这些种种原因的根源是什么？

　　陈海铭：这其中的原因很多，总结一下主要有四点。

　　1、相关法规建设滞后，政府规范指引不够。

　　业委会在我国是个新生事物，因此，业委会能否有序运作，在很大程度上依赖有关法规和政府制定出详尽的规范指导细则，明晰其责权利，比如对业委会成员的选举、业委会主任的产生以及如何执行业主大会决议等，都需要提出科学、严谨、完善、可操作性强的规范指引，将业委会置于有效的监督和管理之下。而目前相关法规建设滞后，致使不少问题的处理缺乏法律依据，同时也使少数牟取私利者有隙可钻。深圳是全国首个施行业主大会和业委会制度的城市，这方面的政策法规正根据实践慢慢修改和完善。

　　2、法律地位不明确，组织松散。

　　业委会的成员都是义务工作，很多成员都是兼职，业委会不是法人主体，不具备法人资格，本身就是一个松散的组织，激励和监督机制尚未完善，自律机制也没有形成，所以是否尽职尽责关键看业委会成员自身的责任心和素质。

　　这也是其出现众多问题的原因之一。

　　3、个别成员动机不良。

　　也有极少数业委会成员是别有用心的，开始提到的某花园业委会主任被判刑就是一个例子。有的成员以维权为幌子，把自己的利益置于全体业主利益之上。一些本应该全体业主投票决定的事情，少数成员却自行决定一些事情。

　　4、信息不公开化。

　　你们的报道中也提到很多业主并不知道业委会成员是谁，不了解他们做了什么工作，也就是其工作的透明度不高。其实制度上并没有规定业委会成员的资料和其工作要向业主公开，但现在大多数业委会都有自己的办公场所，有执行秘书，只要业主想知道，都可以去找，向物业管理处询问都可以得到答案。

　　问答3

　　新的指导规则作了哪些改进

　　晶报：听说去年实施了一个相关的指导规则，新的指导规则作了哪些改进？实施后又取得什么成效呢？

　　陈海铭：对。去年1月17日市政府颁布施行《深圳市业主大会和业委会指导规则》（以下简称《规则》）后使业委会的成立率比以前提高了30%。《规则》严格遵循国家条例、省条例和特区条例的基本精神和原则，总结了我市物业管理20多年发展的经验教训的基础上制定出来的，其主要特点有两个方面：

　　1、改革业主大会、业委会的管理模式，将市、区主管部门单一管理的模式改为市、区主管部门、街道办、社区工作站（居委会）、公安派出所等部门齐抓共管的管理模式。根据“条块结合、属地管理”的原则，将业主大会、业委会纳入街道办、社区工作站（居委会）的监督和服务之下。

　　建立“三级管理”模式，街道办、社区工作站（居委会）负责本辖区业主大会、业委会运作的具体管理工作，区主管部门负责业务的指导与监督，市主管部门负责制定政策法规和行业监管。

　　2、明确了从首次业主大会会议筹备、召开和业委会委员选举以及业委会运作等各环节的操作规范，鼓励和引导业主成立业主大会，选举产生业委会，通过合法途径理性维护权利、承担义务。比如，申请成立业委会程序简化：业主大会成立的法定条件成立后60日内，建设单位或物业管理企业应当书面告知物业所在地街道办和区主管部门，业主也可以书面告知物业所在地街道办和区主管部门。

　　问答4

　　如何加强对业委会的监督

　　晶报：您认为应该怎样加强监督管理来规范业委会的行为？

　　陈海铭：首先，应进一步加强对业主大会、业委会的管理、服务力度。

　　一是一手抓业委会的倡导建立，一手抓业委会的规范运作，培育业委会的自律机制，切实提高为业主服务水平。各有关部门要鼓励和倡导广大遵纪守法、热爱公益事业的业主，积极参与业主大会和业委会的工作，努力提高我市业委会的成立率，更好地完善物业管理各类主体的良性互动机制。同时要加大业主大会、业委会的规范运作管理，培育业委会的自律机制。要处理好管理与服务的关系，要正确引导业主、依靠业主、教育业主和服务业主，弘扬正气，提高社区的凝聚力、亲和力、人性化服务，打造社区民主自我管理新模式，开创现代社区新局面。

　　二是要坚持原则，依法行政。主管部门、街道办、社区工作站（居委会）等作为本辖区内业主大会、业委会的管理部门，要认真学习、理解和把握物业管理政策法规，依法对业主大会、业委会进行指导、监督，对于把个体利益置于业主共同利益之上，任意决定业主共同事务，损害其他业主利益或业主的共同利益或其他主体利益的业委会，要大胆地予以纠正，把不稳定因素消灭在萌芽状态，切实维护广大业主的合法权益。

　　其次，应建立多方协作、顺畅高效的协调机制。

　　业主大会、业委会的管理工作涉及到社会的方方面面，是一项非常复杂的社会管理系统工程，必须建立起有效的分工协作机制。主管部门要主动与其他职能部门通力协作，齐抓共管，形成紧密依靠街道办、维稳办、社区工作站（居委会），严格管理业主大会、业委会的有序局面。各街道办要按规定牵头定期召开联席会议，传达政策，通报情况，研究解决实际问题，充分掌握社区的各种动态，把一些不稳定因素消灭在萌芽状态。各街道办、社区工作站（居委会）要充分发挥社区综合协调的优势，认真履行《规则》赋予的新的工作职责，做好对业主大会、业委会的指导、协调和监督工作，并妥善处理好物业管理与社区管理的关系。    （完）