拒交物管费：楼市顽疾考验《物权法》

  业内人士表示业主按时交纳物管费是法定义务

    10月30日，北京市朝阳法院出动近百名执法人员，对57户拒不履行法院判决，长期拒交物管费的业主实施入户强制执行，对16人进行了司法拘留。如此大规模入户强制执行拖欠物业费的行动在北京尚属首次，因此在业内引起了广泛关注。

    据了解，现在投诉到法院的物业管理纠纷案件中，有九成以上是物业公司起诉业主索要物管费的案件。物管费难收已成为长期困扰物业管理公司的一个老大难问题，不交、少交、欠交物管费的事件已是一种司空见惯的现象。业主为何要拖欠物管费、如何解决好收费难的问题也已成为业内人士普遍关注和讨论的焦点问题。

 某物业管理公司董事长刘刚

 物业公司要采取理解态度

     业主不交钱总是有自己的原因，物业公司要采取理解的态度来看待。一般拖欠费用的原因有三种，一是家中确实有困难，物业这时要采取容忍的态度，欠个一两年也可以；二是即使有钱人也有遇到财政紧张的时候，他们这时不会明说手头没钱，而是趁机给物业找毛病。我个人认为这是好事情，等物业进行了纠正，有的两年后一下子交上三四万。对于提意见的人，应该感谢他们；第三就是还有一些名人因为在社会上被人追捧习惯了，也希望物业给予特殊的照顾，稍有不满意就不交费，这时需要物业公司做工作，在安全方面给予他们特殊的关照。

    对于业主而言，物业管理走入市场化时间不长，他们对物业公司并不是完全了解，尤其物业的很多工作比较隐蔽，比如锅炉房和水泵等。所以物业公司应该多宣传自己的工作。

 北京道可顿律师事务所律师刘光超

 应该引入第三方监督

     目前物业管理纠纷的实质是收费和服务之间的矛盾。业主希望服务质量高、收费标准低，而物业公司肯定希望多收点费用。要想调和这对矛盾，应该由相关部门对物业服务的内容进行分类定级，将收取的费用与级别相对应。定级的依据则是提供服务的强度、频率、效果、服务的附加值等。而对服务质量的评判既不能业主评判，也不能物业说了算，而应该引入第三方监督。

    此外，有的物业公司账目不清，不予公开，业主索要知情权导致成诉。因此，在管理和运作上做到公开透明也是减少纠纷的所在。

 律师王树人

 物业法规尚需完善

     产生物业纠纷客观上有四个方面的原因：一是开发商前期遗留的问题引发了后来物业管理的矛盾，主要表现在公用面积分摊不合理、配套没兑现、开发商和物业公司没有衔接好房屋维修问题；二是市场机制不健全。现在的小区物业公司多是开发商委托或者自己组建的物业公司，是“爸爸和儿子”的关系，剥夺了业主对物业公司的选择权和契约自由；三是物业管理服务的质量有待进一步提高；四是法制建设还不完善，到目前为止，我国统一的物业管理条例还没有正式出台。

     目前，对于解决物业纠纷尚无法可依，物业管理条例也是软性的政策，执行起来有难度。遇到各种纠纷，只能通过《民法》或者《刑法》等相关规定。等《中华人民共和国物权法》出台后，建筑物区分所有权的基本规则也就有了依据。有了区分的依据，解决物业纠纷就不再“无理可讲”，而是有法可依。当然，《物权法》规定的只是体现立法精神的原则框架，在司法实践中还需出台相应的司法解释。

 业内人士

 按时交物管费是法定义务

    根据《物业管理条例》中的规定，业主按时交纳物业服务费是一项法定的义务。因为物业管理公司开展服务需要有一定的资金保证，其资金的主要来源是业主交纳的物业管理费，业主如不能按时交纳，必定造成物业公司经费不足，导致其无法更好地开展服务，造成服务质量的下降。

    当业主对物业管理公司的服务方面存在疑问时，应当通过正常的途径，如向物业管理公司反映，通过协商解决；也可向业主委员会反映，通过业主委员会与物业公司沟通加以解决；必要时也可向房地产行政主管部门投诉。如果物业公司服务质量确实差而通过上述途径不能解决，业主还可以通过业主大会决定解聘服务质量差的物业公司，选聘新的公司。当然，业主与物业公司之间通过物业管理服务合同对服务质量标准和交纳物业服务费用有约定的，应当按照服务合同的约定处理，合同约定物业公司达不到服务标准业主可以不交服务费用的应当依照约定处理。

 业内专家

 物业管理是一项系统工程

     物业管理是一项系统工程，它应贯穿于房地产产品的生产、销售和服务三个环节之中，其作用的重要性是显而易见的。物管费之所以收不上来，原因主要有四点，一是业主不了解物业管理的实际涵盖；二是对物业管理服务不满意；三是工程质量存在问题；四是少部分业主存在一定的侥幸心理。

     解决这些问题，首先应该加强物业管理公司自身建设，提高服务质量；其次，做好与开发公司间的房产交接，加强物业管理知识的宣传。对于那些经做工作仍无效的业主，可通过法律诉讼程序，用法律武器维护自身合法权益。